В Крыму реализуются инвестпроекты по строительству коттеджных посёлков и микрорайонов на десятки миллиардов рублей. Только покупка квартир в модных новостройках крымчанам не по карману: по самым скромным подсчётам экспертов, копить на свою жилплощадь они должны минимум полтора десятилетия, откладывая при этом все деньги из зарплаты сверх прожиточного минимума. В реальности ситуация ещё печальнее: разрыв между стоимостью жилья и зарплатами увеличивается ежегодно, а процентная ставка по ипотеке – одна из самых высоких в России.
33 квадратных сантиметра
Севастополь и Республика Крым стабильно находятся на дне рейтингов по доступности жилья среди регионов России уже не первый год. По данным Центробанка, в 2020 году в Крыму на среднедушевой месячный доход можно было приобрести лишь 0,33 квадратного метра жилья – это наихудший показатель в стране. Для сравнения: в Москве на месячный доход можно купить 0,36 «квадрата», в Санкт-Петербурге – 0,40. Лучший показатель в Ямало-Ненецком автономном округе – 1,24 квадратного метра.
Министр жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым Максим Скорин в свою очередь заявил о том, что 30 процентов жителей региона имеют ежемесячный доход, превышающий стоимость одного квадратного метра жилья. Выходит, что, по мнению чиновника, почти треть крымчан получают больше 74 тысяч рублей, – именно столько, по данным Крымстата, в республике стоит один квадратный метр в новостройке. В Севастополе этот показатель на уровне 86,6 тысячи рублей. Он выше, чем в среднем по Южному федеральному округу (63,1 тысячи), а город-герой обогнал и средние данные по России (83,1 тысячи рублей). На вторичном рынке Крыма цены ниже на несколько тысяч, в Севастополе жильё на вторичке стоит как и новое.
Самое дорогое жильё на полуострове – в Ялте (в среднем 154 тысячи рублей за «квадрат»), Севастополе и Алуште.Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС
Но это официальные данные. Риелторские компании и сайты недвижимости дают цифры ещё выше. Например, realtymag.ru пишет о средней стоимости квадратного метра в Крыму на уровне 95 тысяч рублей, в Севастополе – 127 тысяч. Примерно такие же данные дают «РосРиэлт» и другие сервисы. Самое дорогое жильё на полуострове – в Ялте (в среднем 154 тысячи рублей за «квадрат»), Севастополе и Алуште.
– Крым – неоднородный регион в плане цен на жильё. Например, взять Джанкой и Красноперекопск, где стоимость квадратного метра может быть ниже 50 тысяч рублей, и Южный берег Крыма, Ялту, Алушту, где средняя стоимость в районе 150 тысяч за метр. В Симферополе «квадрат» стоит от 80 до 130–140 тысяч рублей, во всех прибрежных районах – от 120 тысяч, – рассказывает «Октагон.Крым» брокер по продаже недвижимости агентства Royal Estate Игорь Рыбалка.
При этом средняя зарплата, по официальным данным, в Севастополе сегодня находится на уровне 37–38 тысяч рублей, в Республике Крым – 32–34 тысяч.
Расчёты показывают, что крымская семья из трёх человек условно сможет накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 60 квадратных метров при сбережении всех своих годовых доходов за 14–16 лет. Это один из максимальных показателей из всех регионов России. Понятно, что в реальности этот срок, как минимум, в два раза больше.
Почему так дорого?
Игорь Рыбалка отмечает, что рост цен во многом обусловлен высоким спросом – обе российские столицы, а также северные города активно инвестируют в недвижимость на полуострове. «Спрос большой, конечно. Если бы его не было, то и цены не росли бы», – говорит эксперт.
Стоимость новой недвижимости в Крыму повышается планомерно с 2014 года, особенно активно в последние два года.
Если ещё зимой стандартную однокомнатную квартиру в новостройке Симферополя можно было взять за 2,5 миллиона рублей, то сегодня она стоит не менее 3,2 миллиона.
В Севастополе и на Южном берегу Крыма таких цифр уже нет – там ценник начинается от 4 миллионов рублей.
Как говорят застройщики, себестоимость строительства выросла с начала пандемии после закрытия границ и ослабления рубля. Подорожали строительные материалы и комплектующие – как импортные, так и отечественные. Особенно сильный скачок цен был в начале 2021 года.
– Сильно подорожали пиломатериалы, лес, фанера, плиты OSB, металлопрокат и всё, что с ним связано. Подъём – до ста процентов на некоторые позиции, а то и выше. Рынок ответил сразу же подорожанием стоимости. Единственное, из-за чего рынок удержался и продажи продолжались, это относительно низкая ставка по ипотеке. Во многих регионах России (я общаюсь со знакомыми бизнесменами) продажи встали. Цена неадекватная. В Казани, например, доходит до 180 тысяч рублей за квадратный метр, – рассказывает «Октагон.Крым» председатель Ассоциации предпринимателей Республики Крым и города Севастополя, директор ООО «МЖК-СтройКрым» Иван Хуторной.
Застройщики винят в повышении цен на материалы и стоимость строительства пандемию и закрытые границы.Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС
Введение в 2019 году эскроу-счетов, которое избавило покупателей от риска стать «обманутыми дольщиками», привело также к снижению объёмов ввода жилья и повышению его стоимости. Теперь компании вынуждены строить за свой счёт без использования денег покупателей.
А если ипотека?
По словам экспертов рынка недвижимости, ипотеку берут около 70 процентов крымчан, которые покупают жильё. В основном, по государственной льготной программе кредитования новостроек – ставки по ней снижены до 7 процентов.
С материнским капиталом крымские девелоперы работают неохотно. К тому же 466 тысяч рублей не всегда хватает на первоначальный взнос.
Но и с ипотекой в регионе не всё радостно.
Крым – традиционно один из субъектов РФ с наименьшим объёмом выданных ипотечных кредитов. По итогу 2020 года он занимает 68 место из 87. Это объясняется всё теми же низкими по отношению к ценам зарплатами и высокими ставками.
По данным Центробанка РФ, самые высокие ставки по ипотечным кредитам зафиксированы в Чечне (8,06 процента), Ингушетии (8,03 процента) и Тыве (7,99 процента). Крым до антилидеров не дотянул совсем чуть-чуть: в Севастополе средняя ставка находится на уровне 7,9 процента, в Республике Крым – 7,7 процента.
Однако ещё несколько лет назад ситуация была гораздо хуже – ипотечная ставка на полуострове в 2018 году составляла 10,29 процента. Несмотря на такое её снижение, ипотека всё ещё недоступна многим в Крыму: например, если вы не подпадаете ни под какую льготную программу, чтобы купить квартиру за 5 миллионов рублей, нужно будет выплачивать банку по 40 тысяч рублей ежемесячно в течение 25 лет. Ставка составит 10 процентов, а общая сумма выплат – более 12,2 миллиона рублей. При льготной семейной ипотеке и ставке 6 процентов платить 25 лет нужно будет по 27 тысяч рублей, что при средней зарплате в 32 тысячи тоже немало.
Стоит учесть, что экономисты прогнозируют рост ставок этим летом после завершения госпрограммы льготной ипотеки с 1 июля. В таких условиях покупка квартиры остаётся для большинства жителей полуострова несбыточной мечтой.
Симферополь
27 июня 2021